刘思沁
随着国家房屋新政的出台，购置第二套住房的贷款难度大大增加，这让许多原来有购房打算的人们不得不重新盘算，反映在二手房交易市场最明显的就是房屋买卖纠纷增多，其中以购房者反悔的居多，一部分人寄希望于新政能带来房价的“拐点”，决定持币观望，一部分人则由于首付和利率的提高无力承担上涨的购房资金，不得不将购房计划搁置。
江苏省苏州沧浪区法院近日审理了一起房屋买卖合同纠纷案件，其起因就是新政的出台。
老张为了改善居住条件，把自己现在居住的一套房屋放在中介公司挂牌出售，想在房屋出售后另行购置新房。不久，这套房屋被老王相中，今年3月，双方签订房屋买卖合同，老王当天就支付了5万元定金，可是其后，老张却拒绝办理房屋过户登记手续，老王多次进行交涉，老张都拒绝出售房屋，无奈之下，老王一纸诉状将老张告上法院，要求其双倍返还定金10万元。
在法庭上，老张称，他出售的房屋是自己仅有的一套房屋，出卖的目的是为了改善居住条件，卖出之后必然要购买第二套房屋，而2010年4月14日，国家出台了一系列对房产调控的政策，主要体现在二套房屋贷款成本的增加，他违约的直接原因是国家二套房屋贷款政策的出台，是为了避免其二次购房时的损失，属于合理违约，应予以免责。
老张之所以认为自己可以免责，是因为在双方签订的房屋买卖合同中免责条款约定:如因洪水、地震、火灾或者法律法规变化、政府(包括银行)政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，合同双方和中介方互不承担违约责任。老张认为，这次房屋新政的出台就是属于“政府(包括银行)政策变化”的不可抗力。
那么，这样的免责条款本案中是否适用呢?法院审理认为，老张是否属于购置二套房产、购置二套房产是否因新政受影响，受多大影响均不确定，与本合同的相关性亦不确定，不能以此作为不可抗力的理由。遂判决老张双倍返还给老王定金10万元。
房屋新政出台以后出现的房屋买卖合同纠纷案件，多数围绕着违约、赔偿金额等问题。面对由国家政策变化影响市场而导致案件增多的情况，法官发现，此类案件遇到的新问题新难点多，当事人情绪起伏大、调节难度大，因此，法院应针对问题组织法官学习新政文件，不断提高处理此类问题和解决矛盾的能力。
同时，承办法官提醒，无论是买家还是卖家都应在交易前预见房屋交易的风险，并理性对待政策的出台和房价的起伏，一旦签约就应履行承诺，以免给自己和对方造成损失。
(作者单位:江苏省苏州市沧浪区人民法院)